上半年收紧政策打压地产。伴随“房住不炒”政策加码、房企“三条红线”以及金融机构融资限制加强多重政策叠加，房地产企业销售下滑，以恒大为代表的高负债房企接连出现违约。受政策影响，房地产开发投资承压，前期信贷额度受限及楼市调控收紧对购房需求产生抑制，销售下行叠加冬季淡季使得新开工动力虚弱，房企现金流压力大。11月以来，利好政策不断，融资环境转暖。
房地产是国内重要的支柱型行业，对经济、金融、就业都有深远影响，其产业链及带动的相关产业对GDP影响巨大，且影响A股的企业盈利。房地产行业的转暖，不仅对A股地产板块带来利好，提高资本市场风险偏好，并且对于整个A股都会产生利多影响。
1.紧政策加低销售，地产公司违约频现
上半年收紧政策打压地产。伴随“房住不炒”政策加码、房企“三条红线”以及金融机构融资限制加强多重政策叠加，房地产企业销售下滑，以恒大为代表的高负债房企接连出现违约。政策层面，上半年针对部分城市市场热度上升，地方频繁出政策整顿市场；另一方面，在上半年重要会报告中经常出现“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策方针。据悉，2021年上半年，国内各类调控次数超过173次，不仅限购加码和公积金手机，而且限制投机性需求政策，包括打补丁、加码限售、提高转让成本，整治资金违规进入房地产。针对房地产企业，今年上半年政府出台“集中供地”政策，要求各地政府出让集中公告、集中出让。结合去年下半年出台的“三道红线”和“贷款集中度管理”政策，中央对房地产市场全局性管控政策体系正在逐渐补全。即“三道红线”管理房企融资规模，“贷款集中度”管理政策管理房企的融资规模和购房者贷款规模，“集中供地”管理地方政府土地出让。受到政策打压影响，多家房企先后出现违约。2月，华夏幸福(3.49 +0.87%,诊股)公告公开债违约；7月蓝光发展(1.73 +2.98%,诊股)公告公开债违约，9月以来，恒大、花样年、新力控股等地产公司债务问题，也引发市场对房企信用风险的担忧。房企违约带来一系列连锁反映：1.金融机构风险因素。融资对金融机构产生影响，带来坏账损失冲销金融机构资本金，影响其金融业务，甚至有可能通过金融链条引发系统性风险。2.对于购房者而言，大量在建项目无法如期完工，导致购房者面临财产损失，会引发社会问题。3.房企违约后，上下游建筑商、供货商都将有大量货款或工程款无法收回，使得相关行业承受连带风险。4.年内多家小地产公司破产，土地流拍现象严重，导致大批实体经济失业、政府财政收入减少，影响全社会固定投资情况。
受政策影响，房地产开发投资承压，前期信贷额度受限及楼市调控收紧对购房需求产生抑制，销售下行叠加冬季淡季使得新开工动力虚弱，房企现金流压力大。前十月全国房地产开发投资额同比增长7.2%，但10月单月投资额12365.9亿元，环比降低14.8%，同比降低5.4%。1月土地购置面积2094.0万方，同比下降24.2%。新开工面积连续7月同比下降，10月新开工13792.4万方，同比下降33.1%。10月单月竣工6277.3万方，同比下降20.6%。10月销售12390.1亿元，同比下降22.6%。
2.新政策体现暖意，最坏时刻或已过去
利好政策不断，融资环境转暖。11月以来，央行包括加大逆回购等多项操作提振市场信心。11月9日，中国银行(3.08 +0.33%,诊股)间市场交易商协会举行房企代表座谈会矫正偏紧的房地产信贷环境，央行要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，矫正偏紧的房地产信贷环节，特别是对“三道红线”执行过紧的情况进行微调，不会全面放松，放松力度有限，不会出现房企集中发布融资方案情况。该座谈会表明，监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。 近期多家房企公开发行融资工具，计划融资金额超过100亿。依据央行公布数据，10月个人住房贷款较9月多增1013亿元，房地产开发贷款环比多增500多亿，且多家企业通过银行发行债券，对外进行融资。
多地政策也有放宽。南京 参拍企业资质由“二级或一级”降低至三级及以上，同时取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；广州第三轮集中供地多地取消“限价房”要求；苏州保证金比率下调至30%，二轮供地中保证金比例大多为50%，首次付款比例由60%下调至50%，取消土地市场指导价（除园区地块）。
3.地产回暖，A股收益良多
房地产是国内重要的支柱型行业，对经济、金融、就业都有深远影响。房地产行业对GDP累计同比贡献最高曾达到19.54%， 但房地产对GDP的影响不仅于此，其产业链及带动的相关产业对GDP影响更甚，房地产企业受到影响对A股的企业盈利通常会带来较大的负面冲击。除此之外，房地产行业债务巨大，维持房地产行业的稳定对于防范金融系统性风险意义巨大。房地产行业的转暖，不仅对A股地产板块带来利好，提高资本市场风险偏好，并且对于整个A股都会产生利多影响。
